収益不動産 投資の限界
会社は、長男のＥさんが家業を継いで、弟と妹も、会社の株主になっている。
他に財産はなかったので、先代の相続の際、Ｅさんが五○％、弟と妹がそれぞれ三○％、二○％を相続して、現在もそのままになっている。
Ｅさんは六○歳の声も聞こうかという年になり、サラリーマンなら定年である。
さいわい、最近の地価高騰で、敷地は、坪五○○万円はするらしい。
知り合いの不動産屋にあたってみると、五億円ならいつでも買い手が見つかるだろうとのこと。
ただ、二○年あまり釜たきをしてくれた従業員、それに弟、妹に対する財産分与が問題ということで、Ｅさんは売却を決心した。
実務的にいえば、会社を解散し、精算手続に入ることとなる。
法人には、精算所得に対して法人税がかかってくることになり、残余財産の分配を受けた三人には、配当所得として所得税がかかることになる。
顧問税理士に頼んで三人の手取金額を計算してもらうと、わずか一億三千万ほどにしかならないという。
実に四分の三ほどが税金で消えてしまう。
これではＥさんの老後設計はもとより、弟や妹にも満足なものを分けてあげられない。
Ｅさんは頭を抱え込んでしまった。
そんなＥさんに、顧問弁護士は、会社を解散せず、会社ごと売却してはどうかというアドバイスをした。
そうすれば、土地の売却ではなく、株式会社等売却になる。
株式等の売却なら譲渡益の二六％ですむ。
その条件で、不動産屋に売却を依頼したところ、間もなく買い手を見つけてきた。
大手の電機販売店がチェーン店の敷地を探していたのだった。
法人丸ごとの売却ということで、一割ほど値引きさせられ、四億五千万円で売買契約は成立した。
それでも六一人の手取り金額は三億三千万円、解散の場合に比べ、なんと二倍半以上になるのだ。
横浜市港南区に住むＧさんは、市街地に地目山林の土地五○○坪を所有している。
Ｇさん夫婦には子供もなく、この土地を処分して、広い自宅の更地の一画にアパートを建てて、老後をのんびり暮らそうという計画だ。
たまたまＧさん所有の山林は、私立の幼稚園に隣接していた。
Ｇさんは、早速幼稚園の理事長にこの話を持ちかけたところ、心よく買取りを承知してくれた。
学校法人である幼稚園に譲渡すると、土地収用法の適用があり、適用されると、課税の特例が認められる。
Ｇさんの土地のように、遊休地であっても、五千万円の特別控除が認められ、税率が一般の場合より大幅に優遇される上に、買換えの特例も認められる。
その上、この買換えの制度は、一般の居住用資産や事業用資産の買換えにくらべて、ずっと有利になっている。
土地というのは、売り方一つで手取金額が大きく違ってくる。
土地税制には、特例が多収用された土地などの代わりに取得できる代替資産は、次の三つの方法がある。
個別法土地は土地、建物は建物に買換えする方法。
不動産の用途には、まったく関係なく買換えられる。
ただし、土地の代金で建物を買換ることはできない。
一組の資産法売却資産と買換え資産が同一用途であれば、土地と建物を一組と考えて判定できる。
たとえば、売却資産も買換え資産も居住用であれば、土地を売った代金で建物を取得してもかまわない。
事業用資産法収用された土地が事業用であれば、もっと制度が緩和される。
代替資産が事業用であれば、一切の制限がなく認められる。
なお、土地収用法のほかに注目すべき特例として「優良住宅の造成等のために土地等を譲渡した場合」の特例がある。
所有期間が五年を超える土地等の譲渡をした場合には、所得税が一五％（四、○○○万円まで、四、○○○万円超は二○％）になる。
今回の改正で「優良住宅地等の譲渡」の範囲が大幅に拡大された。
（面積要件が一、○○○㎡から五○○㎡に引き下げられた）五○○㎡以上の土地を売るときは、この要件に該当できるかどうか、よく検討する必要がある。
定期借地権の相続税における評価については、原則として相続開始時の借地権者に帰属する経済的利益とその相続期間を基に評価した価額によることとされており、次の式による簡便的な評価も認められる。
用地価額から控除する評価方法も認められる。
5年超１０年以下１０％資産価値が上がるにつれて、固定資産税の負担がまして、相続税の脅威がつのるばかりだが、土地から生じる収益性は、従来とほとんど変わらない。
今のうちになんとかしないと、宝の持ち腐れどころか、宝そのものが崩壊してしまう危険すらある。
そんな非効率財産の筆頭が貸地である。
貸地の資産運用は、借地人にとっても、そのメリットははかりしれない。
また、資産価値にくらべて収益性が下がる一方の事業用財産は、思い切って買い換えることによって、活性化をはかっていく。
その場合､ポイントになるのは､資金とタイミングである。
場所も変えず、資金もいらずで、高収益化できるといえば等価交換だ。
これにも落とし穴があり、注意を要する。
さらに、固定資産の交換がある。
条件さえあえば、両者のメリットははかりしれない。
交換のための情報と市場の整備が待たれるところである。
また、新しい制度として定期借地権が脚光をあびている。
それでは、底地（借地権のついてる土地）を売却しようとすればどうなるだろうか？まず、借地権者に買い取ってもらうことが考えられるが、それだけの資力のある借地人はそういるものではない。
また、第三者に売却しようとしても、借地権付きの土地に簡単に手を出す人は少なく、二束三文で買いたたかれるのは明らかだ。
地代の値上げもまた難しい。
借地人の多い貸地をもっている地主は年中、値上交渉、集金、裁判所通いに明け暮れているのが実情で、借地人のところに日参し、頭を下げて初めて、わずかな値上げに成功する。
地主と借地人の関係は険悪であることが常である。
ないのである。
信じられないことだが、貸地が借地期間の満了などの理由で将来ただで戻ってくることを期待している地主が意外と多い。
また、更新料には法定根拠がなく、相場というものもない。
更地の時価の五％か、一○％と騒いでみても、借地人に何百万、何千万円という更新料を支払う資力があるかどうか、まして借地人はサラリーマン世帯である場合が多く、少ないサラリーの中から、そんな金額を捻出し得るとは考えにくい。
その上、更新料が支払えないからといって、借地権が消滅するというものではない。
地主さんに、底地の資産運用の相談を受けると、決まって出てくるのが、借地人についてのグチである。
借地人が、人の土地にわがもの顔で住みつき、権利ばかりを主張するのがとてもガマンできないらしい。
ある地主さんは、『戦災の焼け跡に次の住居が見つかるまでという条件で、バラックを建てさせただけなのに」という。
また、ある地主さんは「工場の資材置場にするということで貸したのが、いつのまにか建物が建っていたい」という。
困っていたから、可哀想だったから、ほんの軽い気持で、貸地をもつ地主さんの話を聞くと、こんな話がでないことはない。
あなただけではない、全国のいたるところで、こんな経緯貸地があふれているのである。
そんなグチはいくらいっても始まらない。
それよりも、現実的にどう対応するかということだ。
時間は待ってくれない。
固定資産税、相続税のアップは待ったなしである。
今すぐ行動を起こすことが、問題解決への最良の方法である。
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